DeHypothekenMakelaar.nl
Financieel maatwerk van Annu´teit tot Zero-bond en VerbijsterendAdvies voor uw verzekering van Auto tot Zeilboot.

    BijleenRegeling


Sinds 1 januari 2004 is een nieuwe, verder versoberende wetgeving van kracht geworden, de zogenaamde "Bijleenregeling". Deze wet is (buiten een kleine groep die kon profiteren van overgangsrecht) van toepassing voor mensen, die na verkoop van hun oude eigen hoofdwoning, opnieuw een eigen hoofdwoning aankopen. Daarmee komt de verhuizende eigen woningbezitter qua fiscaal voordeel van de rente-aftrek in gelijkheid met de degene die wil bijlenen op zijn huidige woonhuis, via 2e of volgende hypotheek. De oude hypotheekaftrek mag voor beiden namelijk in beginsel in tact blijven, maar wil men fiscaal gesubsidieerd bijlenen, dan kan dat slechts onder strikte voorwaarden.

Het komt er in het kort op neer dat na verkoop van uw oude eigen hoofdwoning, uw oude zuivere hypotheekbedrag in beginsel in tact kan blijven voor de nieuwe woning, tenzij daarvan het aankoopbedrag inclusief verwervingskosten kleiner is dan uw oude hypotheekbedrag. Dan geldt het laagste bedrag van die 2. Als u met fiscale subsidie wilt bijlenen, (het oude hypotheekbedrag verhogen) kan dat alleen voor het bedrag boven de overwaarde, en voor zover dat is besteed aan de aankoop, verbetering of onderhoud van de nieuwe woning. In dat geval spreekt u dus eerst uw overwaarde aan, wat u dan nog tekort komt mag u onder voorwaarden wel weer met fiscale aftrek bijlenen. Als u de nieuwe aankoop toch volledig financiert, en dat kan veelal zonder problemen, zonder daarbij echter rekening te houden met uw overwaarde, zal een gedeelte van de hypotheekrente niet aftrekbaar zijn. Voor degene die er meer van wil weten, zet De HypothekenMakelaar hier voor u wat aandachtspunten op een rij.


Via ons contact formulier kunt u ook gericht extra informatie opvragen of meteen een offerteverzoek doen.

Met ingang van 2004 is de bijleenregeling in het leven geroepen om alleen kosten van schulden die nodig zijn om een volgende eigen woning te financieren, onder de aftrekbare kosten van de eigen woning te brengen. Binnen de bijleenregeling zijn de volgende begrippen van belang:
 


"De Bijleenregeling Eigen Woning volgens "leuker kunnen we het niet maken" ofwel, volgens de belastingdienst.

Alleen voor de eigen woning
De bijleenregeling kan alleen beperkend werken voor degene die voor de 2e keer een eigen woning koopt die zijn hoofdverblijf is.   Starters op de woningmarkt worden gelukkig niet getroffen door deze aftrekbeperkende regeling. Andere (2e of verhuurde etc.) woningen worden belast in box 3 (voordeel uit sparen en beleggen), daarop heeft de bijleenregeling geen betrekking.

Terug

Het begrip overwaarde
Als u na 2004 uw eigen woning verkoopt en weer een volgende woning aankoopt, heeft dat mogelijk gevolgen voor uw (hypotheek)renteaftrek. U moet voor de berekening van de eigenwoningschuld - dit is het bedrag waarover de rente aftrekbaar is - van de nieuwe woning namelijk rekening houden met de overwaarde op de verkochte eigen woning. De overwaarde is het netto verschil tussen de verkoopopbrengst en de eigenwoningschuld van de verkochte eigen woning. 

Terug

Het begrip eigenwoningreserve
Het verschil tussen de verkoopopbrengst en de eigenwoningschuld van de verkochte eigen woning. vormt de zogenoemde eigenwoningreserve. De eigenwoningschuld van de nieuwe woning kan niet meer bedragen dan de aankoopprijs van de nieuwe eigen woning verminderd met de eigenwoningreserve. (Zie ook het voorbeeld.)

Als u de overwaarde (deels) niet gebruikt om de nieuwe eigen woning te financieren, mag u niet alle rente(kosten) aftrekken. De rente(kosten) over het gedeelte van de (niet benutte) overwaarde - hetgeen u heeft bijgeleend - is dan niet aftrekbaar. Dit gedeelte van de lening is een consumptieve lening en valt dan in box 3. Daar mag dit leningdeel in beginsel afgetrokken worden van de overige bezittingen, zodat er per saldo wel enige belastingbesparing sprake kan zijn.

Terug

Goedkopere eigen woning
Als u een goedkopere eigen woning koopt, mag u de oude eigenwoningschuld blijven hanteren tot maximaal de aankoopsom van de nieuwe eigen woning. (Zie ook het voorbeeld bij Goedkoper wonen.) Als u voor 1 januari 2004 uw eigen woning heeft verkocht of een nieuwe eigen woning heeft gekocht, geldt het overgangsrecht, let u wel op de voorwaarden.

Terug

Het begrip eigenwoningschuld
De meeste mensen zijn voor de aankoop, verbetering of het onderhoud van een woning aangewezen op een lening. Meestal wordt een hypotheek afgesloten. De aankoopsom van de woning met de bijbehorende kosten, zoals de overdrachtsbelasting, het opmaken van de transportakte en de makelaarskosten, behoren tot de aankoopkosten. De kosten voor de inrichting en het verhuizing van de inboedel behoren niet tot de aankoopkosten. Alle kosten voor aankoop, verbetering en onderhoud die gefinancierd zijn (met bijvoorbeeld de hypotheek) vormen de eigenwoningschuld. De eigenwoningschuld is de (hypotheek)schuld waarover de rente als aftrekbare kosten van de eigen woning in box 1 in aanmerking wordt genomen. (Zie ook het voorbeeld.)

Terug

Voorbeeld
De aankoop van een nieuwe woning bedraagt € 200.000. De verwervingskosten (de overdrachtsbelasting en het honorarium van de notaris en de makelaar) bedragen € 18.000. De totale kosten van de aankoop van de woning zijn dan € 218.000. De verkoopopbrengst van de oude woning bedraagt € 147.000. De eigenwoningschuld is een zuiver aftrekbaar hypotheekbedrag en bedraagt op het moment van verkoop € 109.000. De overwaarde is dan € 147.000 - € 109.000 = € 38.000 (de eigenwoningreserve). De eigenwoningschuld van de nieuwe woning bedraagt maximaal € 218.000 - € 38.000 = € 180.000. Let op: de courtage van de verkopende makelaar en andere met de verkoop gemoeide kosten zijn aftrekbaar van de verkoopopbrengst voordat u de eigen woningreserve berekent.

Terug

De aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld vanaf 2005
Deze nieuwe aftrekmethode wordt pas in 2005 ingevoerd en geldt als u geen aftrekbare (rente)kosten heeft of de aftrekbare rente(kosten) lager zijn dat het eigenwoningforfait. De aftrek is gelijk aan het verschil tussen het eigenwoningforfait minus de eventuele aftrekbare rentekosten. Door deze aftrek is er per saldo geen bijtelling meer op het inkomen voor de eigen woning, zodra de hypotheek nihil of lager is dan het bedrag van het zogenaamde Eigen Woning Forfait (0,85% van WOZ). Ofwel "de Wet Hillen"

Terug

Het begrip vervreemdingssaldo.
Het vervreemdingssaldo (ook wel de overwaarde genoemd) is het verschil tussen de verkoopopbrengst van de eigen woning en de eigenwoningschuld. Op de verkoopopbrengst mag u de verkoopkosten, bijvoorbeeld de makelaarscourtage en het honorarium van de notaris, in mindering brengen.

Als de opbrengst van de eigen woning lager is dan de zuivere eigenwoningschuld die op die woning rust, dan is het vervreemdingssaldo negatief. De eigen woningreserve is dan ook negatief. Schematisch
Opbrengst bij verkoop    ••••••••••••
Kosten bij verkoop         •••••••••••• af
Netto-opbrengst             ••••••••••••
Eigenwoningschuld          •••••••••••• af
Vervreemdingssaldo (overwaarde) is dan ••••••••••••
Terug

Eigenwoningreserve negatief.
Het vervreemdingssaldo van de eigen woning wordt opgenomen in een eigenwoningreserve. De stand van de eigenwoningreserve geeft het bedrag aan dat bij de verwerving van een nieuwe eigen woning in beginsel met eigen vermogen moet worden gefinancierd. Als de eigenwoningreserve negatief is, mag u voor de hele aankoopsom van de nieuwe woning een volledig zuivere eigenwoningschuld aangaan. Let op: wanneer u toch meer financiert om zo uw overwaarde liquide te kunnen houden, is een deel van de financiering niet aftrekbaar.

Terug

Afname van de eigenwoningreserve. 
De eigenwoningreserve neemt af bij aankoop van een nieuwe eigen woning. Als de nieuwe eigen woning duurder is dan de oude eigen woning, dan mag de eigenwoningschuld niet meer zijn dan de aankoopsom minus de eigenwoningreserve. De eigenwoningreserve staat daarna op nul. Als de eigenwoningreserve (deels) in stand blijft, neemt hij daarna af met aflossingen op de geldlening. Als de aankoopsom lager is dan de eigenwoningreserve, dan blijft het restant staan. Bij verkoop van een eigen woning kan weer een vervreemdingssaldo gerealiseerd worden. Dit vervreemdingssaldo wordt dan opgeteld bij de al bestaande eigenwoningreserve. Als een goedkopere eigen woning wordt gekocht, dan neemt de eigenwoningreserve af met het verschil tussen de aankoopsom en de eigenwoningschuld. Hiermee kan de eigenwoningreserve geheel vervallen, maar ook voor een deel in stand blijven. Als laatste neemt de eigenwoningreserve af met de kosten voor de verbetering en/of het onderhoud van de eigen woning. Een extra voorwaarde voor deze afname is dat de kosten voor de verbetering en/of het onderhoud meer dan € 5.000 bedragen.

Terug

Na overlijden.
De eigenwoningreserve is gebonden aan de belastingplichtige die de woning heeft gekocht. Hierdoor vervalt de eigenwoningreserve bij het overlijden van de belastingplichtige.

Terug

Na 5 jaar.
De eigenwoningreserve vervalt na 5 jaar. Als de eigenwoningreserve uit verschillende vervreemdingen is ontstaan, vervalt alleen het gedeelte dat 5 jaar heeft bestaan.

Terug

Partner met een eigenwoningreserve.
Als de ene partner een eigen woning heeft, moet rekening worden gehouden met de eventuele eigenwoningreserve van de andere partner. Dit geldt alleen als het partnerschap al bestond op het moment van verwerven van de nieuwe woning. Het aangaan van een huwelijk, waarbij de partner met een eigenwoningreserve gaat wonen in de woning van de andere partner, heeft geen gevolgen voor de hoogte van de eigenwoningschuld. Als iemand kan kiezen voor het partnerschap, moet hij rekening houden met de eigenwoningreserve van de partner. Dit is ook het geval als hij niet voor het partnerschap kiest. (Zie ook het voorbeeld.)

Terug
Voorbeeld
R en S zijn partners. R is voor 100% eigenaar van een woning. Op de woning rust een hypotheek van € 50.000. De woning wordt verkocht voor € 125.000. Berekening
Opbrengst woning     € 125.000
Eigenwoningschuld     €  50.000 -/-
Vervreemdingssaldo     € 75.000 (de eigenwoningreserve of EWR) voor R.

Nu koopt S een andere woning voor € 200.000. Om ongewenste misbruik te voorkomen, moet S nu deze EWR van R overnemen, en mag S maar een eigenwoningschuld hebben voor de aankoopprijs van de woning minus de eigenwoningreserve van R. Dit is dus (200K-75K)= € 125.000.

Terug

Het fiscale begrip "Verwerving".
Als verwerving wordt iedere gebeurtenis aangemerkt waardoor een woning een eigen woning wordt. De meest voorkomende situatie zal aankoop zijn, maar ook schenking, een tweede woning die eerst in box 3 werd belast en die daarna het hoofdverblijf wordt, of een woning die van het ondernemingsvermogen wordt overgebracht naar de eigenwoningregeling, vallen onder verwerving. Het aangaan van een huwelijk of een verkrijging door het wijzigen van de huwelijksvoorwaarden wordt niet beschouwd als verwerving.

Terug

Woning overgebracht van box 3 naar box 1.
Als de woning wordt overgebracht van box 3 naar de eigenwoningregeling van box 1, dan verandert dat niets aan de schuld. De schuld die bij de aankoop van de woning is aangegaan voor de verwerving, blijft op de woning rusten. De schuld die bestond op het moment van overgang van box 3 naar de eigenwoningregeling van box 1, wordt beschouwd als de eigenwoningschuld van de woning. Als de schuld meer is dan de waarde van de woning minus de eigenwoningreserve, dan is het overige deel een schuld in box 3. Het andere deel is dus de nieuwe eigenwoningschuld.

Terug

Moment van verwerving.
Bij verwerving van een al bestaande, eigen woning geldt het tijdstip van de notariële akte als moment van verwerving (en niet de voorlopige koopovereenkomst). Bij de verwerving van een nieuw te bouwen woning geldt het tijdstip van de koop-/aannemingsovereenkomst als moment van verwerving. Terug

Waarde in het economisch verkeer.
Als bij verwerving van de eigen woning een (zakelijke) prijs ontbreekt, dan geldt als tegenprestatie van de woning de waarde in het economisch verkeer op het moment van verwerving.

Terug

Vervreemding.
Als vervreemding wordt iedere gebeurtenis aangemerkt waardoor een eigen woning niet langer een eigen woning is. De meest voorkomende situatie zal verkoop zijn, maar ook schenking, een eigen woning die een tweede woning wordt en een woning die van de eigenwoningregeling wordt overgebracht naar het ondernemingsvermogen, vallen onder vervreemding.

Terug

Moment van vervreemding.
Terug
Waarde in het economisch verkeer
Als bij vervreemding van de eigen woning een (zakelijke) prijs ontbreekt, dan geldt als tegenprestatie van de woning de waarde in het economisch verkeer op het moment van vervreemding. Terug

Voorbeeld
Hieronder volgt een verduidelijking van de bijleenregeling.

Berekening
Aankoopsom woonhuis I € 100.000
Kosten € 9.000
-------------+
Aankoopkosten € 109.000
Financiering € 109.000 = eigenwoningschuld

Iemand die zijn eigen woning verkoopt, ontvangt meestal een hogere prijs dan dat hij ervoor heeft betaald. Het verschil tussen de opbrengst van die woning na aftrek van de verkoopkosten (bijvoorbeeld de makelaarskosten) en na aftrek van de eigenwoningschuld wordt het vervreemdingssaldo genoemd. Dit saldo wordt opgenomen in de eigenwoningreserve. Koopt men daarna een andere eigen woning, dan is de eigenwoningschuld maximaal het bedrag van de aankoopsom van de nieuwe woning (inclusief kosten) verminderd met de eigenwoningreserve.

Vervolgens verkoopt de belastingplichtige zijn woning voor € 150.000. De verkoopkosten bedragen € 3.000. De eigenwoningschuld bedraagt nog steeds € 109.000. De berekening van het vervreemdingssaldo gaat dan als volgt:

Berekening
Verkoop woonhuis I € 150.000
Verkoopkosten € 3.000
------------- - Netto-opbrengst € 147.000
Eigenwoningschuld € 109.000
-------------- -
Vervreemdingssaldo eigen woning € 38.000
Stand eigenwoningreserve € 38.000

Daarna koopt hij een eigen woning voor € 200.000. De bijkomende kosten bedragen € 18.000. Zijn eigenwoningschuld mag maximaal bedragen:

Berekening
Aankoop woonhuis II € 200.000
Aankoopkosten € 18.000
------------- -
€ 218.000
Eigenwoningreserve € 38.000
------------- - Eigenwoningschuld € 180.000
Stand eigenwoningreserve € 0

Als hij meer leent dan € 180.000, is het bedrag daarboven een schuld in box 3. De rente over de schuld van € 180.000 is aftrekbaar in box 1.

Terug

Goedkoper wonen en een voorbeeld.
Als u goedkoper gaat wonen, mag u de oude eigenwoningschuld blijven hanteren. De eigenwoningschuld kan echter nooit meer bedragen dan de aankoopprijs van de nieuwe eigen woning plus de bijbehorende kosten.

Terug

Voorbeeld S heeft een eigen woning verkocht voor € 200.000. Hierop rustte een eigenwoningschuld van € 125.000. Hierdoor ontstaat een eigenwoningreserve van € 75.000.

S koopt vervolgens een nieuwe eigen woning van € 110.000. Uit de verkoopopbrengst betaalt hij € 50.000. Het restant (€ 60.000) wordt geleend.

Omdat de nieuwe eigen woning goedkoper is dan de oude eigen woning, mag de nieuwe eigenwoningschuld maximaal het bedrag van de oude eigenwoningschuld bedragen, maar nooit meer dan de aankoopsom van de nieuwe eigen woning. In dit geval mag de eigenwoningschuld van de nieuwe eigen woning dus maximaal € 110.000 bedragen.

De werkelijke lening bedraagt € 60.000. Dit is de eigenwoningschuld van de nieuwe eigen woning. De eigenwoningreserve van € 75.000 wordt verlaagd met het verschil tussen de aankoopsom van de nieuwe eigen woning en de eigenwoningschuld van de nieuwe eigen woning (€ 110.000 - € 60.000 = € 50.000). De eigenwoningreserve bedraagt na de afboeking dus € 75.000 - € 50.000 = € 25.000.

Terug

Verwerving nieuwe eigen woning voordat de oude eigen woning is vervreemd.
Als een nieuwe eigen woning is gekocht voordat de oude eigen woning is verkocht, kan gedurende het kalenderjaar en de 2 jaar daarop, zowel de oude eigen woning als de nieuwe eigen woning onder de eigenwoningregeling vallen. Bij het bepalen van de eigenwoningschuld van de nieuwe eigen woning kan dan geen rekening worden gehouden met een (eventueel) vervreemdingssaldo van de oude eigen woning, omdat die woning nog niet is verkocht. Als de nieuwe eigen woning is gefinancierd, mag de hele lening als eigenwoningschuld worden aangemerkt.

Terug

Na verkoop van de oude eigen woning, of als de tijd is verstreken dat de woning een eigen woning is, moet de bijleenregeling opnieuw worden toegepast. Het vervreemdingssaldo van de oude eigen woning wordt dan bepaald. Het vervreemdingssaldo wordt vervolgens omgezet in een eigenwoningreserve. De aankoopsom van de nieuwe eigen woning minus de eigenwoningreserve, is het bedrag dat vanaf dat moment als eigenwoningschuld aangemerkt wordt. Als de nieuwe eigen woning goedkoper is dan de oude eigen woning, geldt de regeling voor goedkoper wonen.

Terug

Overgangsrecht.
De bijleenregeling is niet van toepassing voor huiseigenaren die vóór 1 januari 2004 een onherroepelijke verplichting tot verkoop van de eigen woning zijn aangegaan; of tot aankoop van een nieuwe eigen woning zijn overgegaan. In alle gevallen geldt dat er sprake moet zijn van reële aan- en verkoopovereenkomsten, waaraan de betrokken partijen onherroepelijk gebonden zijn. Er is echter geen bezwaar tegen als dergelijke overeenkomsten een normale ontbindingsclausule bevatten, zoals bijvoorbeeld een financieringsvoorbehoud.

Terug

RekenModule BijleenRegeling

HIER berekent u uw eigen situatie in de context van de zeer lastige wetgeving "BijleenRegeling".

Terug

U kunt ons 24 uur per dag bereiken!

>Hier vindt u onze naw- en overige relevante gegevens.









































































































































































Laatste update: 26/11/2009 17:36.28