DeHypothekenMakelaar.nl
Financieel maatwerk van Annu´teit tot Zero-bond en VerbijsterendAdvies voor uw verzekering van Auto tot Zeilboot.

                    Financieringsbehoefte

De bepaling van de hoogte van uw hypotheek (ofwel uw financieringsbehoefte) is een afweging van fiscale en persoonlijke aspecten, een afgeleide van financieringsgrenzen maar ook een optelsom van kosten.

Een optelsom van kosten
De koopsom van uw nieuwe huis als grootste post (of bij oversluiten: oude hypotheek + boeterente), daarna meestal gevolgd door verbouwingskosten of “meerwerk” bij nieuwbouw. Maar als u geen nieuwbouw, maar bestaande bouw koopt, krijgt u ook nog te maken met extra bijkomende kosten. Die worden in de meeste gevallen allemaal meegefinancierd.

De fiscale aspecten
De fiscale aspecten zijn voortdurend in beweging, vooral de laatste jaren. Een Erkend Hypotheek Adviseur houdt via verplichte Permanente Educatie zijn kennis up-to-date, en kan uw situatie dus inschatten naar de huidige en aanstaande wetgeving, want zonder goed advies het gaat wel eens mis.... Voor een goed gesprek kunt u hier een afspraak maken.

Persoonlijke aspecten
De persoonlijke aspecten zijn bijvoorbeeld de volgende. Bent u fiscaal gedreven dan kiest u voor de fiscaal maximaal haalbare hypotheek en niets aflossen tijdens de looptijd. Een ander kiest juist tegenovergesteld voor inbreng van eigen middelen in combinatie met wél aflossen tijdens de looptijd.

Op deze pagina verstrekt De HypothekenMakelaar.nl u wat informatie voor de bepaling van uw Financieringsbehoefte, als u daarna nog vragen heeft, mailt u uw vraag hier of maakt u een afspraak voor een persoonlijk gesprek..

Informatie voor de bepaling van uw Financieringsbehoefte:


Fiscale aspecten
In beginsel is de rente in verband met aanschaf, verbetering en onderhoud van de Eigen Woning, fiscaal aftrekbaar. Bepaalde financieringskosten zijn in het jaar van de aankoop voor starters (de bijleenregeling staat aftrek daarvan voor doorgroeiers in de weg!) aftrekbaar, en daarna de jaarlijke hypotheekrente maximaal 30 jaar lang.  Hoe groot úw fiscaal voordeel is, hangt af van de hoogte van uw belastbare inkomen, of bij fiscale partners van het hoogste inkomen. 

Iemand met een hoog belastbaar inkomen, woont dus met exact dezelfde hypotheek, netto goedkoper dan iemand met een lager belastbaar inkomen. Een hypotheek met hoge bruto rente maar lage poliskosten, kan daarom voor de een voordeliger uitpakken, terwijl de ander juist voor de lagere rente kiest. De laagste rente is dus zeker niet altijd de beste oplossing! De HypothekenMakelaar.nl zet daarom uw bruto en netto woonlasten naast elkaar, omdat het advies zo hoogstpersoonlijk en ieders situatie zo anders is. Het actuele belasting-schijventarief vindt HIER.

Terug

Persoonlijke aspecten
Er zijn verschillende factoren die de maximale hoogte van uw hypotheek bepalen. Persoonlijke aspecten zijn daarbij zeker niet onbelangrijk. Vraag uzelf eens af hoeveel u per maand over heeft voor dat eigen droomhuis. Iemand die graag minstens twee keer per jaar op vakantie gaat of een andere kostbare hobby heeft, zal er goed aan doen om vooraf een overzicht te maken van alle (maandelijkse) uitgaven. U kunt dan heel makkelijk zien hoeveel er nà de vaste (woon)lasten overblijft voor leuke dingen in het leven. Welke concessies wilt u aan uw huidige leefwijze doen? Staat u aan het begin van uw carrière en staat er met uw opleiding en ambities nog heel wat voor de boeg? Hoeveel kinderen staan er gepland, blijft het 2e inkomen dan nog wel in tact, en welke extra (studie)kosten moet u dan nu alvast inplannen?

Terug

Kosten van aankoop en financiering
Alle kosten die u kunt verwachten rondom de aankoop van de woning neemt u mee in uw financieringsplan. Een goede inventarisatie voorkomt dat u achteraf tekorten of tegenvallers moet constateren. De bijkomende kosten kunnen bijvoorbeeld te maken hebben met de aankoop zelf, de hypotheekverstrekking, het verbouwen en/of inrichten van de nieuwe woning of met de verhuizing. Als u een nieuwbouw huis koopt zullen de kosten meestal lager zijn dan bij een bestaand huis, alhoewel hier alles nog wel "aangekleed" moet worden....

Terug

Aankoopkosten bestaande bouw. K.K. ofwel: kosten koper.
Als u een bestaande woning koopt, zijn de kosten rond de aankoop en financiering bijna altijd voor de koper (aangeduid met K.K.). De kosten zijn te splitsen in kosten rondom de aankoop en rondom financiering. Sommige kosten zijn onder voorwaarden fiscaal aftrekbaar, maar de bijleenregeling belemmert voor doorgroeiers de aftrek van financieringskosten, oppassen dus!

Terug

Aankoopkosten bestaande bouw.
De aankoopkosten voor bestaande bouw betreft bijvoorbeeld:

  • Overdrachtsbelasting van 6% over de koopsom van de onroerende (niet over de roerende dus!) zaken
  • Notariskosten: transportakte, kadastrale recherche en BTW,
  • Courtage, als u gebruik heeft gemaakt van een makelaar om het huis aan te kopen.
  • Bouwkundig onderzoek (zeker bij oude huizen


De kosten in verband met de aankoop van de Eigen Woning zijn niet fiscaal aftrekbaar, die in verband met de financiering voor starters wél.

Terug

Financieringskosten bestaande en nieuwbouw
Naast de kosten rondom de aankoop zijn er nog de kosten rondom de financiering. Deze financieringskosten bestaan o.a. uit:

  • Afsluitkosten die de geldverstrekker u in rekening brengt meestal 1% (ook als u rechtstreeks zonder onafhankelijk adviseur bij de bank zélf financiert!)
  • Kosten van taxatie, die vaak verplicht is (meestal niet bij nieuwbouw of bij kleine leningen).
  • Notariskosten voor de hypotheekakte, kadastrale recherche en BTW.
  • Eventueel kosten voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
  • Eventueel bereidstellings-provisie voor het verlengen van een offerte
  • Boeterente als u een oude hypotheek openbreekt (zie oversluiten)

Al deze financieringskosten ten behoeve van de Eigen Woning zijn in beginsel aftrekbaar, maar de bijleenregeling heeft voor degenen die al eens eerder een eigen woning hebben gehad, fiscale roet in het eten gegooid, pas daarmee dus op! De HypothekenMakelaar.nl informeert u graag!

Terug

Nieuwbouwwoning: vrij op naam (V.O.N.)
Bij een nieuwbouwwoning zijn de aankoopkosten (6% overdrachtsbelasting en meestal ook de transportakte, kadastrale recherche en BTW) meestal bij de prijs inbegrepen. U koopt de woning 'vrij op naam' (V.O.N.). Eventueel bent u nog wel een bedrag kwijt aan (te hoge?!) bouwrente (voor renteverlies geclaimd door de projectontwikkelaar mbt de periode tussen aanbieden en passeren), rente tijdens de bouw (uw eventueel mee te financieren dubbele woonlasten), “meerwerk” (bijvoorbeeld uw chiquer dan de standaard badkamer of keuken) of voor een soms vereiste nieuwbouwtaxatie, of een opleveringskeuring, als u althans besluit of verplicht wordt om deze te laten uitvoeren.

Terug

Nog meer kosten
Het hypotheekbedrag dat u nodig heeft kan nog hoger worden, bijvoorbeeld omdat u een tuin wilt aanleggen of een verbouwing wilt laten uitvoeren. Als uit taxatie blijkt dat er bepaalde verbeteringen beter direct uitgevoerd moeten worden, zal veelal door de financier geëist worden dat die ook verricht en dus meegefinancierd worden. Uw leencapaciteit moet dat toestaan, pas daar dus mee op, zeker als u oudere bouw koopt! En vergeet niet de kosten voor een nieuwe inrichting, verhuiskosten en aansluitkosten van energie en telefoon. 

Soms kan het qua kosten aantrekkelijker zijn om het eigen huis te verbouwen, dan om te verhuizen! Denk alleen maar eens aan de 6% overdrachtsbelasting die u dan bespaart! De HypothekenMakelaar.nl informeert u graag!


Terug

Financieren meestal tot maximaal 125% - 130%
De hoogte van de totale hypotheek wordt naast de koopsom dus bepaald door alle overige kosten die u al dan niet wilt of kunt meefinancieren. Meestal kunt u tot maximaal 125% van de executiewaarde van de woning lenen. Sommige geldverstrekkers gaan zelfs nog verder dan 125%, maar de kredietcrisis heeft daarop in 2009 wel de rem gezet. Hiermee kunt u in ieder geval de meeste aankoop- en financieringskosten betalen. Heeft u extra geld nodig voor een verbouwing dan kunt u overwegen een 'taxatiewaarde na verbouwing' laten opmaken, om voor een extra financiering in aanmerking te komen. Maar dat is niet altijd noodzakelijk, en u kunt met de juiste keuze kosten besparen! Het is dus verstandig om de taxatie via De HypothekenMakelaar.nl te regelen.

Terug

Inbrengen overwaarde en/of andere eigen middelen
Wanneer u beschikt over eigen middelen is het van groot belang de oorsprong van die middelen vast te stellen. Zijn de eigen middelen namelijk afkomstig uit de verkoopopbrengst van uw vorige woning dan is wellicht de bijleenregeling op u van toepassing. De bijleenregeling is een gecompliceerde fiscale maatregel, ingevoerd per 01-01-2004. Die kan ernstige gevolgen hebben voor de hoogte van het maximaal te lenen bedrag en voor de aftrekbaarheid van een deel van de hypotheekrente. 

Gaat het echter gewoon om uw eigen spaargeld, dan zijn er verschillende mogelijkheden. U kunt ervoor kiezen het eigen geld meteen te investeren in uw woning. Uw hypotheek en de maandlasten zijn dan lager. Maar als u weer verhuist, is het spaargeld plots "Eigen Woning Reserve" geworden! Voor de volgende woning heeft u dan geen keuze meer, fiscale wetgeving bepaalt dat bij aankoop binnen 5 jaar over dat bedrag geen aftrek hypotheekrente meer aan de orde kan zijn! De HypothekenMakelaar.nl zal u daarom bij deze afweging professioneel begeleiden met goed advies.

Terug

Overbruggingskrediet
Een nieuwbouwwoning kunt u meestal pas maanden later betrekken, de eerste paal moet nog geslagen worden en de woning is meestal dus nog lang niet af! Ook bij de aankoop van  bestaande bouw is er soms een lange oplevertemijn bedongen door de verkopers. Uw huidige woning kunt of wilt u daarom pas opleveren zodra de nieuwe woning te betrekken is, want u wilt niet 2 keer verhuizen. Dit betekent dat de te verwachten overwaarde nog in uw -oude- eigen woning zit totdat het passeren daarvan (na succesvolle verkoop) een feit is. Uw nieuwe financiering moet dus voorzien in een tijdelijk extra leningdeel ter grootte van de te verwachten overwaarde. En dat kan meestal probleemloos, alhoewel de kredietcrisis in 2009 de overbrugging wel onder kritische druk zette! 

Wel zijn er beperkingen, bijvoorbeeld  gerelateerd aan het feit of uw huidige woning al feitelijk wel of niet verkocht is en of de ontbindingstermijn al verstreken is, en hoeveel overwaarde erin zit. Als die ruimte door de beperkende rekensom bij -nog niet verkocht- te klein blijkt, zult u desnoods een extra leningdeel aan de hoofdfinanciering moeten toevoegen. Maar als dat al een top-hypotheek op 125% (of soms 130%) is, dan is daar geen ruimte meer! Dat wordt dus soms wat puzzelen, De HypothekenMakelaar is goed in puzzelen, maak hier dus een afspraak!

Meestal brengt de overbruggingshypotheek wat extra notariële kosten met zich mee, maar soms kan een zogenaamde "positieve/negatieve hypotheekverklaring" een goedkoper oplossing bieden. Het overbruggingskrediet is vaak alleen op maandvariabele rente te koop. Handigste is om meefinancieren bij dezelfde geldverstrekker, maar bij een andere kan ook. Zodra de verkoop van uw oude woning passeert en de overwaarde feitelijk vrijkomt, moet daarmee dit extra leningdeel afgelost worden. De notaris regelt dat bij passeren van de oude woning. Let op: zet de overbrugging niet maximaal in, want als de verkoop toch tegenvalt, dan zit u ineens met een financieringsgat. Geldverstrekker kán de verkoop desnoods blokkeren, en dan zijn de rapen gaar, dat snapt u!

Terug

Dubbele woonlasten
Bij de aankoop van nieuwbouw (maar soms ook bij bestaande bouw als die aankoop eerder wordt opgeleverd dan de verkoop van de oude woning ) zijn er dubbele woonlasten. Immers wordt de woning vaak pas vele maanden opgeleverd, en in de tussentijd betaalt u huidige en de nieuwe woonlasten! Vaak worden die nieuwe woonlasten daarom meegefinacierd en geput uit het bouwdepot. Het bedrag waar het dan in totaal omgaat, meestal begroot op zo'n 3% á 4% van de totale lening, levert trouwens een niet-aftrekbaar leningdeel op als u besluit het mee te financieren. Het betreft immers niet direct de aanschaf, het onderhoud of de verbetering van de eigen woning, maar het meefinancieren van woonlasten. De HypothekenMakelaar informeert en adviseert u hierin, maak hier dus een afspraak!

Terug


Niets vergeten of toch? Afm stelt hier de vragen..

AFM heeft een overzicht gedigitaliseerd waar u eens kunt rondsnuffelen om te zien of u toch niet iets belangrijks bent vergeten in uw financiële checklist

Terug

Zie ook:

  • Tot wel 0,6% rentekorting dankzij NHG
  • Hoeveel hypotheek heeft u nodig?
U kunt ons 24 uur per dag bereiken!

>Hier vindt u onze naw- en overige relevante gegevens.

















































Laatste update: 26/11/2009 17:36.41