DeHypothekenMakelaar.nl
Financieel maatwerk van Annu´teit tot Zero-bond en VerbijsterendAdvies voor uw verzekering van Auto tot Zeilboot.

    Korting voor oversluiters?

Oversluiten van hypotheekleningen is vanaf de medio 1992 ingezette structurele rentedaling aan de orde van de dag geweest, en dat is niet zo gek! De 10 jaarsrente, die rentegraadmeter is voor langer vastgezette rentes,  heeft  namelijk eind juni 2004 zijn waarschijnlijk laagste punt gezien. Daar lag een bodem op 3,5% terwijl daar in amper 2 maand alweer 0,7% is bijgekomen, what comes down, must go up, en dat kan soms rap gaan! Degene die dus in de tussentijd (1991-2004) zijn hypotheek heeft overgesloten, heeft ongetwijfeld gekozen voor een variabele rente, terwijl de latere oversluiters alweer kiezen voor langere rentevastperiode. Want de rente zal immers nooit zover dalen dat je geld toe krijgt. Met lange rente bedoel ik trouwens minstens 10jr, alhoewel banken vaak stunten met korte rentes (en hoe verstandig is die keuze?). Hoe langer je wilt vastzetten, des te hoger de toeslag die je daarvoor moet betalen, want zekerheid kost altijd geld. Het verschil van 15jr naar 20jr of 30jr is trouwens soms niet eens zo groot, terwijl je dan wel heel lang 100% zeker bent van je bruto rentelast. Vaak is oversluiten binnen de rentevaste periode echter niet zo voordelig als het lijkt, op deze pagina vindt u daarom wat relevante informatie voor uw serieuze afwegingen. Als u in aanmerking komt voor oversluiten met NHG, dan is er wellicht 0,6% rentekorting voor u in het verschiet?!
 

Meestal flinke kosten
Oversluiten brengt meestal flinke kosten met zich mee, zeker als u uw hypotheek helemaal oversluit naar een andere geldverstrekker.  Weeg dus eerst goed de voordelen af tegen de nadelen. De meeste kosten zijn (nog wel) fiscaal aftrekbaar, dat is dus een meevaller. Bij compleet oversluiten, komen de notaris, taxatie- afsluitkosten weer om de hoek kijken, en de boeterente.

terug

Boeterente
Over (de hogere) rente die nog vaststaat, betaalt u meestal een fikse boete, zodat het voordeel van de nieuwe lagere rente over dát deel meestal eigenlijk helemaal wegvalt. Bij oversluiten gedurende de rentevaste periode rekent de geldverstrekker namelijk een boete die zo’n beetje gelijk is aan de door haar gemiste rente-inkomsten, de zogenaamde “contante waarde regeling”. De vergelijkingsrente is daarin een cruciale factor: wordt er vergeleken met de nog resterende nog maar kort lopende en dus lagere rente, dan is de boete des te hoger (bijvoorbeeld 10jrs minus 1 jrs tarief) . In oude voorwaarden werd nog vergeleken met een vergelijkbare bijvoorbeeld 10 jaars toptarief (10jrs met 10jrs). Eigenlijk was dat oude systeem dus wel eerlijker, check dus of die oude vriendelijker voorwaarden misschien ook nog voor u gelden!

terug

Korte rentevastperiode resterend
Als uw huidige rente nog maar kort vaststaat, kan dat wel een goed motief zijn om bijtijds in te grijpen: ijzer moet gesmeed worden als het heet is. Als de rente dus naar uw mening nú op een relatief dieptepunt is, dan wacht u natuurlijk niet af tot over een jaar de verlengingsrente een vol procent of meer gestegen is. Als uw rentevast periode nog maar kort is dan grijpt u dus bijtijds in!  Dat ingrijpen mag best wat kosten, want wie weet immers hoe de zaken er straks voor staan? En zelfs de boeterente is ineens aftrekbaar en uw voordeel over de nog resterende rentevastperiode is meestal nihil, maar u kijkt naar de langere termijn. U zoekt nieuwe zekerheid van betaalbare lasten voor de komende rentevastperiode.

terug

Oversluiten met korting van Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
Bedenk dat sinds kort ook bij oversluiten wellicht Nationale Hypotheek Garantie (NHG) korting verkregen kan worden, en die kan oplopen tot wel 0,6%! Omdat de regels daarbij echter strakker zijn, wordt er niet altijd over geadviseerd, kijkt u dus eens op www.nhg.nl, of loop eens binnen bij uw Erkend Hypotheek Adviseur.

terug

Altijd lagere maandlasten, door lagere rente?
Als de huidige hypotheekrente een stuk lager is dan de rente die u op dit moment betaalt, dan lijkt het vaak aantrekkelijk om de hypotheek over te sluiten. Maar door bovengenoemde kosten valt dit in de praktijk vaak wat tegen. Ondanks dat u deze kosten kunt meefinancieren en zelfs dan vaak nog op lagere maandlasten uit komt, kan er een addertje onder het gras zitten. Dit zit hem in de mogelijk gelijktijdig met het oversluiten verlengen van de looptijd van de nieuwe hypotheek, waardoor u uiteindelijk over de gehele looptijd duurder uit bent. 

terug
 

Wanneer is oversluiten zinvol

Oversluiten is meestal alleen zinvol als de rentevaste periode over één of twee jaar afloopt en u verwacht dat de rente in de tussentijd kan gaan stijgen. Door nú over te sluiten profiteert u dan nú van die lage rente. Ook kan het oversluiten zinvol zijn als u verwacht dat u binnen afzienbare tijd minder belastingvoordeel zult hebben, bijvoorbeeld door aanstaande arbeidsongeschiktheid, pensioen of andere redenen voor minder belastbaar inkomen. Als u nu ineens het maximale belastingvoordeel pakt over de hoge boeterente, profiteert u daarna van de lagere woonlast. Als u verbouwingsplannen heeft, kan oversluiten ook zinvol zijn, dat leest u hieronder. Als u nog twijfelt tussen verbouwen of verhuizen, kunt u ook eens hier kijken.

terug

Hypotheek gelijktijdig verhogen
Wanneer u overweegt uw hypotheek te verhogen in verband met een verbouwing, herstelwerkzaamheden aan uw woning of consumptieve bestedingen kan oversluiten zinvol zijn. In dat geval kunt u naast de mogelijkheid van een tweede hypotheek eens bekijken of het interessant is om uw hypotheek helemaal om te zetten of over te sluiten. Veel van de genoemde kosten (taxatie/afsluit/notaris) maakt u dan vaak toch al., tenzij uw huidige hypotheek “verhoogd” is ingeschreven. Dan hoeft u namelijk niet opnieuw naar de notaris, en dat scheelt weer.
 
terug

Expertise en een deskundig advies
Het omzetten of oversluiten van een hypotheek vraagt dus veel expertise en een deskundig advies. De HypothekenMakelaar.nl brengt alle voor- en nadelen helder in kaart voor u, en laat u zien hoe lang het duurt voordat u de te maken kosten heeft terug verdiend. Dan weet u precies waar het over gaat, en dat maakt de moeilijke beslissing een heel stuk gemakkelijker! Maak dus vandaag nog een afspraak met De HypothekenMakelaar.nl. Via ons contact formulier kunt u informatie opvragen of een offerteverzoek doen.

terug


U kunt ons 24 uur per dag bereiken!

>Hier vindt u onze naw- en overige relevante gegevens.
















































 


Laatste update: 26/11/2009 17:37.07