DeHypothekenMakelaar.nl
Financieel maatwerk van Annu´teit tot Zero-bond en VerbijsterendAdvies voor uw verzekering van Auto tot Zeilboot.

ING accepteert Groninger Akte (15052018)

 

Maar wat is die Groninger Akte ?

Dit wel wat ouder artikel is natuurlijk niet up2date (2014) maar geeft wel goed leesbaar inzicht in de soms heikele materie.

Graag wil ik een toelichting geven op de Groninger akte. Deze is recent (oktober 2014) extra in de belangstelling komen te staan in verband met het einde van de zogeheten Gouden Jubel Vrijstelling (de mogelijkheid om maximaal € 100.000,- onbelast te schenken). Na de definitie van de term Groninger akte zal ik in gaan op de voordelen en nadelen van een Groninger akte aangevuld met voorbeelden van situaties.  Er is eigenlijk geen duidelijke omschrijving te geven. Ook heb ik niet kunnen achterhalen of er in de jurisprudentie een definitie wordt gehanteerd. Maar ik kan wel de werking van de Groninger akte uitleggen.

De overdracht van een woning gaat normaal in twee stappen. Allereerst moet er overeenstemming komen tussen koper en verkoper. Dat is de (pré)contractuele fase en de afspraken die koper en verkoper maken worden normaal gesproken vastgelegd in een (voorlopig) koopcontract. Daarna worden die afspraken uitgewerkt door de notaris en wordt in een akte van levering vastgelegd dat enerzijds de verkoper de eigendom van de woning geleverd heeft aan de koper en anderzijds de koper de koopsom betaald heeft aan de verkoper. De notaris zorgt ervoor dat de akte, nadat die is getekend, wordt ingeschreven bij het Kadaster. Heeft het Kadaster de akte verwerkt, dan is de zaak helemaal rond, behalve dat de notaris het geld nog moet uitbetalen.

Dit systeem van “boter bij de vis” wordt echter doorbroken bij een Groninger akte. De betaling door de koper van de koopsom vindt namelijk NIET plaats op het moment dat de akte van levering wordt getekend bij de notaris, maar pas LATER. In Groningen was dit jaren lang het “gebruik” omdat alle overdrachten op dezelfde dag van de maand plaatsvonden, maar niet bij iedere transactie al de volledige koopsom betaald kon worden.  Als op een later tijdstip het geld wel rond was en aan de verkoper betaald was, werd dit nogmaals bij de notaris vastgelegd in een Akte van kwijting. Het is een omslachtige manier om een woning over te dragen, maar af en toe staat de Groninger akte weer in de belangstelling omdat er ook (fiscale) voordelen aan verbonden zijn. Daarop wordt hierna ingegaan.

 Voordelen een Groninger akte vanwege moment van belastingheffing.

Soms kan een Groninger akte voordelig uitpakken bij de heffing van belasting. In beginsel speelt dit bij de overdrachtsbelasting of de omzetbelasting (BTW). Maar kan ook nuttig zijn om heffing van schenkbelasting te voorkomen.

Overdrachtsbelasting bij Groninger akte

Voor de overdrachtsbelasting wordt door de belastingdienst gekeken naar het tijdstip waarop de akte van levering wordt getekend bij de notaris en niet naar het moment waarop de koper de koopsom aan de verkoper heeft betaald.

Op dit tijdstip moet de koper van een woning 2% overdrachtsbelasting betalen. Dit percentage was een paar jaar geleden nog 6%, maar is verlaagd om de woningmarkt te stimuleren. Stijgt het percentage weer, dan moet de koper dus simpelweg meer betalen. Dat is heel jammer als het nieuwe percentage een paar dagen of weken eerder ingaat dan de geplande eigendomsoverdracht. De koper zal dan graag de akte van levering willen tekenen vóórdat de verhoging ingaat zodat nog overdrachtsbelasting geheven wordt tegen het (lagere) percentage. Maar de verkoper verwacht normaal gesproken dat dan ook de koopsom betaald wordt. Zoals aangegeven trek je de eigendomsoverdracht en de betaling bij een Groninger akte echter uit elkaar.

Voorbeeld:
Stel dat Jeroen op 10 februari 2014 de koopovereenkomst tekent bij de makelaar en met de verkoper afspreekt dat op 1 mei 2014 de notariële akte wordt getekend waarbij de eigendom wordt overgedragen. Op dat moment moet Jeroen zijn financiering bij de bank rond hebben.

De overheid besluit echter op 1 maart 2014 dat de overdrachtsbelasting met ingang van 1 april 2014 omhoog zal gaan naar 4%. De koopsom is € 150.000,- en dus kost deze beslissing van de overheid Jeroen € 3.000,- extra.

Jeroen spreekt met de notaris, de verkoper en de makelaar af dat op 30 maart 2014 een Groninger akte zal worden getekend. Jeroen moet nog steeds overdrachtsbelasting betalen, maar wel tegen het percentage zoals dat op het moment van de eigendomsoverdracht geldt. Dat is dus 2% omdat de Groninger akte van 30 maart 2014 de akte is waarop de overdrachtsbelasting wordt geheven.

Natuurlijk moet Jeroen wel uiterlijk op 1 mei 2014 de koopsom aan de verkoper betalen en zal de notaris hiervan een extra akte van kwijting moeten opmaken. Maar dat zal zeker goedkoper zijn dan de € 3.000,- die hij anders kwijt zou zijn geweest aan extra overdrachtsbelasting.

Door een Groninger akte kan er dus overdrachtsbelasting bespaard worden.

 

Omzetbelasting / BTW bij Groningen akte

Alhoewel de Wet op de omzetbelasting eigenlijk een ander tijdstip kent waarop de heffing van BTW moet plaatsvinden, is dit voor nieuwbouw woningen in principe nog steeds het moment waarop de akte van levering van de bouwgrond wordt getekend bij de notaris. Of de koper dan ook de koopsom en BTW betaalt is niet relevant.

Dus bij de ondertekening van de akte van levering moet de koper 21% BTW betalen over de koopsom van de grond en – voor zover van toepassing – over de op dat moment al verschuldigde bouwtermijnen. Jaren terug bedroeg de BTW 19% en niet 21%. Toen bekend werd dat de BTW omhoog zou gaan, werd er door veel kopers van nieuwbouw woningen en hun aannemers gezocht naar een mogelijkheid om te voorkomen dat de koper 2% meer moest betalen voor de bouwkavel.

Ook hier werd toen de oplossing gevonden in de Groninger akte. De aannemer droeg de grond alvast over aan de koper. En de BTW over de koopsom van de bouwkavel was dus 19% in plaats van de 21% die van toepassing zou zijn geweest als die transactie een paar dagen later zou hebben plaatsgevonden.

Voorbeeld:
Stel dat Chantal en Pascal op 1 maart de koop-/aannemingsovereenkomst tekenen met de aannemer. Afgesproken wordt dat zij de akte van levering pas over twee maanden hoeven te tekenen bij de notaris. Mocht dat later worden, dan kan dat, maar moeten ze bouwrente aan de aannemer betalen. De bouwrente is 6%, dus het is voor Chantal en Pascal financieel interessant om op 1 mei bij de notaris de bouwkavel af te nemen.

Op 1 april wordt bekendgemaakt dat de BTW per 10 april omhoog zal gaan van 19% naar 21%. Chantal en Pascal hebben de hypotheek nog niet rond omdat ze dachten nog 4 weken te hebben. En het zal ook niet op tijd lukken omdat de bank twee weken behandelingstijd kent.

In overleg met de notaris spreken Chantal, Pascal en de aannemer af dat er op 9 april een Groninger akte zal worden getekend. Chantal en Pascal zijn op die dag 19% BTW verschuldigd over de koopsom van de bouwkavel. Dat is 2% lager dan de 21% die ze zouden moeten betalen als de akte op of na 10 april zou worden getekend.

Kost de grond van hun nieuwbouwwoning € 100.000,- dan besparen Chantal en Pascal zich dus € 2.000,- aan BTW simpelweg door op 9 april een Groninger akte te tekenen. 

Door een Groninger akte kan er dus omzetbelasting bespaard worden.

 

Schenking van een ton en Groninger akte

De Gouden Jubel vrijstelling houdt in dat er maximaal € 100.000,- geschonken mag worden zonder dat er schenkbelasting betaalt hoeft te worden. De enige eis is dat de ontvangende partij het geld gebruikt om in zijn of haar eigen woning te steken. Probleem is dat deze belastingvrijstelling per 1 januari 2015 stopt.

De belastingdienst zal de toepassing van de vrijstelling van schenkbelasting afwijzen als de woning niet in 2014 op naam staat van de koper. Dus het is voor de koper die een belastingvrije schenking wil krijgen van groot belang dat de akte van levering nog in 2014 wordt getekend bij de notaris.

Er zullen zeker situaties zijn waarbij een huis verkocht wordt, de koper de vrijstelling wenst te gebruiken maar de financiering van de rest van de koopprijs dit jaar niet meer rond komt. Dan kan de Groninger akte een uitkomst bieden. De levering (met uitgestelde oplevering) vindt dan namelijk plaats in december 2014.

Maar dankzij de Groninger akte hoeft de koper de volledige koopsom pas in 2015 te betalen.

Voorbeeld:
Stel dat Jan op 1 oktober 2014 het koopcontract tekent. Afgesproken wordt dat de akte van levering op 1 februari 2015 zal worden gepasseerd bij de notaris.

Op 1 december 2014 zegt de peettante van Jan toe dat zij hem € 100.000,- zal schenken. Zij heeft kanker en wil daarom met de warme hand schenken. Dat kan nu nog belastingvrij en daardoor bespaart Jan straks 30% erfbelasting. Maar dan moet de akte van levering wel uiterlijk 31 december 2014 zijn getekend op het notariskantoor.

Omdat Jan € 250.000,- betaalt voor het huis en zelf € 50.000,- inbrengt aan spaargeld, moet hij toch nog een lening aangaan bij een bank van € 100.000,-. Maar zijn tussenpersoon laat weten dat de bank dit niet rond krijgt vóór 1 januari 2015.

Jan zou nu de belastingvrije schenking van een ton mislopen, tenzij hij met de verkoper afspreekt dat de overdracht nog in 2014 geschiedt middels een Groninger akte. Hij wordt dan formeel nog in 2014 eigenaar van de woning waarvoor zijn peettante hem in 2014 het geld schenkt.

Zoals afgesproken verhuist de verkoper pas op 1 februari 2015 en op dat moment moet de hypotheek van Jan rond zijn omdat hij dan de totale koopsom moet betalen. Dan passeert de notaris ook pas de Akte van kwijting.

(Nb: de fiscus zal zeker letten op dit soort constructies. Omdat de Groninger akte alleen gebruikt wordt om een belastingvoordeel (de belastingvrije schenking) te behalen, kan de belastingdienst de Fraus Legis leer in stelling brengen. Wellicht gaat de vlieger achteraf dus niet op).

 

Nadelen van de Groninger akte

Dat uit de voorbeelden blijkt dat een Groninger akte voordelen kan hebben als het gaat om besparing van belastingen lijkt me duidelijk.
De betekenis van deze akte ligt namelijk in het feit dat de dag van levering en die van de betaling, danwel de echte sleuteloverdracht, gesplitst worden. Daardoor kan het zijn dat bepaalde belastingmaatregelen niet of sommige fiscale voordelen juist wel van toepassing zijn.

Maar er kunnen ook nadelen aan zitten. Hieronder volgen er een paar.

Nadeel 1: wanbetaling door koper

Allereerst loopt de verkoper een risico. Normaal draagt die de eigendom over en krijgt deze op dat moment ook zijn of haar geld. De koper betaalt namelijk op dat moment ook de koopsom. Maar bij een Groninger akte worden per definitie die beide zaken uit elkaar getrokken in de tijd. De verkoper ontvangt zijn koopprijs op een later moment. Dan pas zal de Akte van kwijting worden opgesteld die vervolgens wordt ingeschreven bij het Kadaster zodat ook anderen weten dat de transactie vanaf dat moment volledig rond is.

Stel dat de koper het wel goed vindt en niets meer onderneemt om de hypothecaire financiering rond te krijgen. Dan heeft de verkoper een groot probleem. In het eerste voorbeeld is Jeroen al eigenaar geworden zonder te betalen. Er zal dus gezocht moeten worden naar mogelijkheden om Jeroen aan zijn verplichten te laten voldoen.

Ontbinden Groninger Akte
Er kan afgesproken worden dat de overdracht eenvoudig weer teruggedraaid kan worden door de verkoper als de koper niet op het afgesproken moment de koopsom betaald heeft. Simpel gezegd: als de Akte van kwijting niet op de afgesproken dag bij de notaris getekend wordt, dan is de akte van levering met terugwerkende kracht waardeloos. Dit is dan een ontbindende voorwaarde.

In beginsel kan de ontbindings-clausule zo geformuleerd worden dat de eigendom met terugwerkende kracht weer bij de verkoper terugkomt. Voor de heffing van de overdrachtsbelasting betekent dit dat de overdrachtsbelasting die door de koper bij ondertekening van de Groninger akte is afgedragen, weer wordt terugbetaald.

Maar als het de bedoeling is dat de koper al verhuist naar de woning, moeten er in de akte wel duidelijke afspraken gemaakt worden over wie aansprakelijk is voor eventuele schade aan het huis, mocht de transactie ontbonden worden. Ook zullen regelingen vastgelegd moeten worden over de betaling van een vergoeding door de verkoper aan de koper van de nieuwe badkamer of keuken (als de koper die in de tussentijd laat plaatsen).

Boeteclausule
Er kan ook een boete-clausule opgenomen worden om de koper een (extra) financiële reden te geven om tijdig te betalen. Eventueel kan afgesproken worden dat de koper een waarborgsom bij de notaris moet storten op het moment dat de Groninger akte getekend wordt. Dan heeft de verkoper (hopelijk) een verhaalsmogelijkheid.

Dat is overigens niet het geval als de koper failliet gaat voordat de koper de koopsom heeft gestort onder de notaris: de waarborgsom is namelijk eigendom van de koper en valt dus in het faillissement zodat de curator dit geld kan opeisen bij de notaris. De verkoper is dan één van de schuldeisers die zich tot de curator moet wenden om zijn of haar vordering betaald te krijgen.

Nadeel 2: hypotheek van de verkoper en executie door de bank bij wanbetaling

Een ander nadeel is dat doorgaans op de verkochte woning een hypotheek zal rusten ten laste van de verkoper. Wordt de eigendom overgedragen, dan zal de bank eisen dat de schuld wordt afgelost. Bij een Groninger akte kan dat niet, simpelweg omdat er op dat moment per definitie nog geen koopsom betaald is. Dus zal de verkoper met zijn of haar bank moeten gaan praten om gedaan te krijgen dat de aflossing ook pas plaatsvindt bij ondertekening van de Akte van kwijting.

Niet iedere bank zal hier in mee gaan en dat is ook begrijpelijk. Hun zekerheid in de vorm van een hypotheekrecht op de woning verdwijnt normaal gesproken bij ondertekening van de Groninger akte. De verkoper moet dan vrij van hypotheekrecht overdragen. De bank van de verkoper zal dus aanvullende zekerheid wensen omdat zij nog steeds een vordering hebben op de verkoper.

Dit kan misschien opgelost worden doordat de woning bij de Groninger akte wordt overgedragen onder instandhouding van de hypotheek van de verkoper. Maar dan kan de bank van de verkoper de woning in het openbaar verkopen als de verkoper de hypotheekrente ineens niet meer betaald. Dat is voor de koper weer niet aantrekkelijk.

Nadeel 3: NHG bij de hypotheek van de verkoper

Overigens zal er een groot probleem zijn als de verkoper zijn hypotheek is aangegaan onder de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De NHG zal namelijk niet meer van toepassing zijn als het onderpand overgedragen wordt maar de hypotheekschuld niet wordt afgelost. En dat is een wezenlijk onderdeel van de Groninger akte.

Nadeel 4: wie betaalt in de tussentijd de vaste lasten en de verzekering ?

Ook zal gekeken moeten worden naar de rechten en plichten die koper en verkoper ten opzichte van elkaar krijgen. De koper is al eigenaar geworden, maar de verkoper blijft in de woning wonen. De verhuizing staat tenslotte nog steeds gepland op de eerder afgesproken datum.

Maar wie betaalt ondertussen de premie van de opstalverzekering (en moet er een nieuwe polis komen), de zakelijke lasten en de rente aan de bank van de verkoper ?

Nadeel 5: beslag op de woning door schuldeiser van de (ver)koper

Iedere schuldeiser kan aan de rechter toestemming vragen om beslag te laten leggen op de woning. Formeel kan dat beslag uiteindelijk alleen “kleven” als het om een schuldeiser gaat van de koper. Die is tenslotte na verwerking door het Kadaster van de Groninger akte eigenaar.

Maar als de koper de koopsom niet (meer) kan betalen omdat er grote financiële problemen zijn, dan kan de beslaglegger via de deurwaarder afdwingen dat de woning in het openbaar verkocht wordt. De netto opbrengst na de veiling zal dan aan de schuldeiser en niet aan de verkoper toekomen.

Hier zijn oplossingen voor te bedenken. De koper stort bijvoorbeeld het geld dat hij al wel heeft (zoals de € 100.000,- die hij of zij geschonken heeft gekregen) bij een bank, waarna de bank een bankgarantie afgeeft aan de verkoper voor dat bedrag. Bijkomend voordeel is dat de verkoper de bank ook kan aanspreken op uitbetaling zelfs als de koper in de tussentijd failliet is verklaard.

Heeft de koper het geld bij de notaris in depot gezet, dan moet de verkoper zich tot de curator wenden, want het depot-geld is van de koper en valt dus in het faillissement.

Is het beslag gelegd door schuldeisers van de verkoper, dan is het minder problematisch. De koper heeft de plicht om te betalen aan de verkoper. De beslagleggers kunnen dan hoogstens beslag leggen op het geld dat de koper daarvoor wil gebruiken. De koper kan desondanks wel aan zijn plicht tot betaling voldoen (wat vastgelegd wordt in de Akte van kwijting). De notaris betaalt vervolgens de koopprijs door aan de hypotheekbank van de verkoper en het restant aan de curator of de beslagleggers. Maar dat kan alleen als de rechter op de juiste wijze verlof tot beslag verleent.

 

Groninger akte en nieuwbouwwoning op een bouwkavel

Als het gaat om een nieuwbouwwoning, spelen deze zaken allemaal iets minder omdat de koper pas aansprakelijk is voor de woning en zaken als opstalverzekering en premiebetaling als de eind-oplevering heeft plaatsgevonden. Tot die tijd is de aannemer aansprakelijk. Wel zal er doorgaans een financiering door de aannemer zijn aangegaan voor het hele project en rust op iedere afzonderlijke bouwkavel een hypotheek ten gunste van de bank van de aannemer. Deze bank zal dus wel mee moeten werken aan de Groninger akte en haar zekerheid vrij moeten geven.

 

Tussentijdse conclusie

Al met al betekent het dus dat er niet één Groninger akte of één model bestaat. Iedere situatie vraagt om haar eigen specifieke clausules en bewoordingen. En die voorwaarden zullen in goed overleg tussen alle betrokken partijen opgesteld moeten worden. Dat vergt dus (veel) overleg tussen alle betrokken partijen (de koper, verkoper, makelaar, notaris, financieel adviseur van de koper, financieel adviseur van de verkoper, de bank van de koper, de bank van de verkoper, eventueel ook de gemeente als die nog eigenaar is van de grond bij een nieuwbouwkavel en de aannemer daarop de woning gaat bouwen ten behoeve van de koper).

Hoe hoog zijn de kosten bij een Groninger akte ?

Hoe hoog de extra kosten zijn bij het gebruik van een Groninger akte is dan ook nooit zomaar te zeggen. Dat zal per situatie anders zijn omdat de benodigde hoeveelheid werk verschilt.

Is een Groninger akte te vergelijken met huurkoop ?

Het antwoord is simpel: Nee.

Bij huurkoop kan de koper alvast het huis gaan bewonen en betaalt hij gedurende een afgesproken periode een overeengekomen bedrag aan de verkoper. Pas nadat de laatste termijn betaald is, wordt de koper eigenaar en dan gaat ook pas de eigendom van de woning over.

De betekenis van de Groninger akte in het rechtsverkeer is nu juist dat de koper al de eigendom verkrijgt bij ondertekening van de Groninger akte en pas later de koopsom betaalt.

Heeft de koper dan wel de verkoper nog recht op hypotheekrenteaftrek ?

De verkoper heeft geen recht op de aftrek van de hypotheekrente vanaf het moment dat de Groninger akte getekend is. Hij of zij bezit vanaf dat moment namelijk geen Eigen Woning meer en dat is een eis van de belastingdienst om aftrek te kunnen claimen.  De koper heeft echter geen (hypot

Laatste update: 15/05/2018 11:16.22